Verhuur van gebouwen met BTW vanaf 1/1/2019!
Om te weten of een gebouw nieuw was dien je naar de toestand op 1/10/2018 te kijken.
Het stelsel voor verhuur van gebouwen met de optie BTW is enkel toegestaan vanaf 1/1/2019 wanneer men aan alle voorwaarden voldoet.
- Enkel b2b verhuring
- Het moet gaan om een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat economisch zelfstandig kan worden gebruikt
- Beide partijen moeten opteren voor verhuur met de BTW optie
- Nieuw of vernieuwbouw vanaf 1/10/2018
Dwz de eerste opeisbaarheid van BTW mag pas ontstaan vanaf 1/10/2018. Op de gebouwconstructie mag dus geen verschuldigde BTW op gefactureerde rechtstreeks toewijsbare materiële kosten gebeurd zijn voor 1/10/2018.
Eerste oorzaak van opeisbaarheid vanaf 1 oktober 2018
Nieuwbouw
- bedoeld: eigenlijke materiële handelingen (werken in onroerende staat) die bijdragen tot de oprichting van (het gedeelte van) het gebouw
- niet bedoeld: handelingen van intellectuele of immateriële aard of voorbereidende materiële werken
Enkele voordbeelden:
- architectkosten voor 1/10/2018 mbt ontwerp : intellectuele werken beletten de toepassing van het optioneel stelsel niet.
- grondwerken voor 1/10/18 : grondwerken, saneringswerken, afbraakwerken beletten de toepassing van het optioneel stelsel niet
- facturatie van de fundering of de eerste steenlegging voor 1/10/18 : geen toepassing van optioneel stelsel mogelijk.
Vernieuwbouw :
Ingrijpende wijziging in structuur
60%-regel De kostprijs (excl. btw) van de verbouwingswerken bedraagt minstens 60% van de verkoopwaarde van het gebouw op het moment van de voltooiing van de werken (de grond buiten beschouwing gelaten)
ALGEMEEN:
Het is noodzakelijk de precieze activiteiten van de huurder te omschrijven in het contract want het moet om professionele onroerende verhuur van een gebouw gaan, of een zelfstandig gedeelte van een gebouw. Als een gebouw dient te worden beschouwd, elke constructie die vast staat op een grond. (Bijvoorbeeld een windmolen is in die zin een gebouw). De optie tot verhuring met BTW geldt voor de gehele duur van de overeenkomst. Dit omvat dat ook bij een latere huurverlenging van het bestaande huurcontract de optionele BTW keuze in een apart addendum opnieuw zal moeten opgenomen worden teneinde verderzetting te bekomen van het recht op het gebruik van de optie.
Doorrekening van bijkomende kosten ingevolge het huurcontract waarin de optie van verhuring met BTW werd toegepast zullen dus ook met BTW worden aangerekend. Zo zal doorrekening van onroerende verhuring ook met BTW dienen te gebeuren. Dit tengevolge van de regel dat de bijzaak de hoofdzaak volgt.
Verder is de verhuring van gebouwen met BTW onderworpen aan de herzieningsperiode van 25 jaar en dient men te verhuren aan markconforme voorwaarden.
Voor verhuur onroerend goed blijft gelden : het verplichte BTW stelsel heeft voorrang op het optioneel stelsel.
